FAQ & Wissen

Antworten auf die häufigsten Fragen rund um die GIMA und den sozialverträglichen Verkauf, dazu Hintergrundwissen zu Rechtsformen, Mietrecht und Finanzierung sowie sorgfältig ausgewählte weiterführende Quellen.

Häufige Fragen

Was ist die GIMA Frankfurt?
Die GIMA Frankfurt (Genossenschaftliche Immobilienagentur Frankfurt eG) ist eine gemeinwohlorientierte Genossenschaft. Wir bringen Eigentümer:innen, die ihr Haus verantwortungsvoll abgeben wollen, mit gemeinwohlorientierten Käufern zusammen, etwa Wohnungsgenossenschaften, Stiftungen, kommunalen Wohnungsunternehmen oder selbstverwalteten Wohnprojekten. Ziel ist, Wohnraum dauerhaft dem spekulativen Markt zu entziehen.
Ist die GIMA ein Makler?
Nein. Anders als ein klassisches Maklerbüro arbeiten wir nicht auf den Höchstpreis hin, sondern auf die beste dauerhafte Lösung für ein Haus und seine Bewohner:innen. Wir vermitteln ausschließlich an gemeinwohlorientierte Käufer, die sich verpflichten, bezahlbaren Wohnraum zu erhalten. Unsere Beratung ist unabhängig und ergebnisoffen.
In welcher Region ist die GIMA aktiv?
Unser Schwerpunkt liegt in Frankfurt am Main und im Rhein-Main-Gebiet. Liegt ein Objekt außerhalb, passt aber zur Idee, sprechen Sie uns trotzdem an. Oft können wir über unser Netzwerk weiterhelfen.
Wie finanziert sich die GIMA?
Als Genossenschaft arbeiten wir nicht gewinnorientiert. Wir finanzieren uns über eine geringe Vermittlungscourtage (in der Regel 1 %, getragen von der kaufenden Mitgliedsorganisation), über Mitgliedsbeiträge und über Fördermittel der Stadt Frankfurt. Überschüsse fließen zurück in unsere Arbeit für bezahlbares Wohnen.

Für Eigentümer:innen

Was bedeutet sozialverträglicher Verkauf?
Ein sozialverträglicher Verkauf bedeutet, dass Ihr Haus an einen Käufer geht, der langfristig bezahlbare Mieten sichert und die bestehenden Mietparteien schützt, statt es dem nächsten renditegetriebenen Weiterverkauf auszusetzen. Sie geben Ihr Haus bewusst in gute Hände.
Bekomme ich weniger Geld als bei einem Verkauf an einen normalen Investor?
Gemeinwohlorientierte Käufer verzichten auf Spekulationsgewinne und können daher nicht immer absolute Höchstpreise zahlen. Der Unterschied ist jedoch oft kleiner als erwartet und je nach Modell (etwa Verkauf oder Zustiftung an eine Stiftung) können steuerliche Vorteile ihn ausgleichen. Wir ermitteln für Ihr Haus einen fairen, tragfähigen Wert und legen die Zahlen offen.
Was kostet mich als Eigentümer:in die Vermittlung?
Die Erstberatung ist unverbindlich und kostenfrei. Die Vermittlungscourtage (in der Regel 1 %) trägt üblicherweise die kaufende Mitgliedsorganisation. So entstehen Ihnen in der Regel nicht die Maklerkosten eines üblichen Verkaufs.
Wie lange dauert der Verkaufsprozess?
Das hängt vom Objekt und Ihrer Situation ab und kann mehrere Monate dauern. Wir setzen Sie nicht unter Zeitdruck, sondern nehmen uns die Zeit, die richtige Lösung zu finden, in Ihrem Tempo.
Wie läuft eine Vermittlung typischerweise ab?
In der Regel in vier Schritten: 1. unverbindliches Erstgespräch, 2. Bestandserfassung und Wertermittlung Ihres Hauses, 3. Ansprache passender Mitgliedsorganisationen und Abstimmung mit Ihnen, 4. Begleitung bis zum notariellen Kaufvertrag. Die Entscheidung bleibt in jedem Schritt bei Ihnen.

Für Mieter:innen & Hausgemeinschaften

Unser Haus wird verkauft: Was können wir tun?
Melden Sie sich so früh wie möglich bei uns. Je früher wir einbezogen werden, desto mehr Handlungsspielraum gibt es. Wir beraten Sie zu Ihren Möglichkeiten, vom gemeinsamen Erwerb bis zur Vermittlung an einen gemeinwohlorientierten Käufer, der Sie als Mieter:innen schützt.
Was passiert mit unseren Mietverträgen, wenn das Haus verkauft wird?
Bestehende Mietverträge bleiben bestehen: Nach dem Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht“ (§ 566 BGB) übernimmt die Käuferpartei alle laufenden Verträge unverändert: Miethöhe, Kündigungsschutz und Kaution gelten weiter. Bei einem Verkauf an einen gemeinwohlorientierten Käufer ist der Erhalt bezahlbarer Mieten zusätzlich Teil des Selbstverständnisses. Ausführlich erklärt finden Sie das weiter unten unter „Wissensthemen“.
Können wir als Mieter:innen unser Haus selbst kaufen?
Ja, das ist möglich. Es gibt verschiedene Wege: eine eigene (Ein-Haus-)Genossenschaft gründen, sich einem bestehenden Wohnprojekt oder einer Genossenschaft anschließen oder eine Stiftungslösung wählen. Wir helfen einzuschätzen, was zu Ihrer Gruppe passt, und begleiten die Umsetzung.
Was kostet die Beratung für Hausgemeinschaften?
Die Erstberatung ist kostenfrei. Wir besprechen Ihre Situation und zeigen realistische Möglichkeiten auf. Kosten entstehen erst, wenn es zu einer konkreten Vermittlung oder Umsetzung kommt, transparent und vorab abgestimmt.

Für Wohnungsunternehmen

Wer kann Mitglied der GIMA werden?
Mitglied werden können gemeinwohlorientierte Wohnungsunternehmen: Genossenschaften, Stiftungen, kommunale Wohnungsunternehmen, selbstverwaltete Wohnprojekte und gemeinnützige Vereine, die sich der Bereitstellung von dauerhaft bezahlbarem Wohnraum verpflichten.
Welche Verpflichtungen gehe ich als Mitglied ein?
Alle Mitglieder unterzeichnen unsere Selbstverpflichtung: dauerhaft bezahlbare Mieten, kein spekulativer Weiterverkauf, transparente und sozialverträgliche Bewirtschaftung sowie Mitbestimmungsrechte für die Bewohner:innen. Die Selbstverpflichtung finden Sie als Dokument unter „Über uns“.
Wie werden Immobilien an Mitglieder vermittelt?
Erhalten wir ein passendes Objekt, informieren wir interessierte Mitglieder. Wir prüfen, welches Mitglied am besten zum Haus und zu den Wünschen der verkaufenden Seite passt, und begleiten den gesamten Vermittlungsprozess bis zum Abschluss.

Wissensthemen

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Verkaufen, vererben, bewerten

Alternativen zum vollständigen Verkauf

Nicht immer muss ein Haus komplett und sofort verkauft werden. Über das Erbbaurecht etwa bleibt das Grundstück im Eigentum einer Stiftung oder Kommune, während das Gebäude genutzt und bewirtschaftet wird, der Boden wird dauerhaft dem Spekulationsmarkt entzogen.

Weitere Wege sind Nießbrauch und Wohnrecht (Sie übertragen das Eigentum, behalten aber ein lebenslanges Nutzungs- oder Wohnrecht), die Leibrente (Verkauf gegen regelmäßige Zahlungen statt Einmalbetrag) sowie die Schenkung oder Zustiftung an eine gemeinnützige Stiftung, was steuerliche Vorteile bringen kann.

Welcher Weg zu Ihnen passt, hängt von Ihrer Lebenssituation, steuerlichen Fragen und dem Haus ab. Die GIMA berät Sie neutral und ergebnisoffen.

Vertiefung: Wege des Verkaufs · Wohnprojekte-Portal (Stiftung trias)

Wie die GIMA den Wert eines Hauses ermittelt

Die GIMA führt für jedes Haus eine sorgfältige Bestandserfassung und eine wirtschaftliche Gesamtbetrachtung durch. Bei Mietshäusern steht dabei der Ertragswert im Vordergrund: Aus den nachhaltig erzielbaren Mieten, den Bewirtschaftungskosten und der Restnutzungsdauer wird ein tragfähiger Wert abgeleitet, nach den Grundsätzen der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).

Anders als bei einem auf Höchstpreis ausgerichteten Makler geht es uns um einen fairen, für beide Seiten tragbaren Preis: hoch genug für die verkaufende Seite, tragfähig genug, dass die bezahlbaren Mieten erhalten bleiben können.

Vertiefung: Beratungsgespräch vereinbaren

Geerbtes Haus: gemeinsam eine gute Lösung finden

Wird ein Mietshaus vererbt, steht eine Erbengemeinschaft oft vor schwierigen Fragen: halten, verkaufen, einzelne Erb:innen auszahlen? Nicht selten verfolgen die Beteiligten unterschiedliche Ziele und der Verkauf an den Höchstbietenden erscheint als der einfachste Weg, sich zu einigen.

Die GIMA bietet hier eine Alternative: Wir moderieren zwischen den Beteiligten und zeigen, wie sich ein sozialverträglicher Verkauf mit einer fairen Auszahlung aller Erb:innen verbinden lässt. So bleibt das Haus in guter Nutzung, ohne dass jemand in der Erbengemeinschaft benachteiligt wird.

Bei rechtlich oder steuerlich komplexen Fällen arbeiten wir mit fachkundiger Beratung zusammen.

Vertiefung: Für Eigentümer:innen · Beratungsgespräch vereinbaren

Wer kauft? Gemeinwohlorientierte Modelle

Wohnungsgenossenschaften: gemeinsam Eigentum sichern

Eine Wohnungsgenossenschaft gehört ihren Mitgliedern und wirtschaftet für deren Wohl, nicht für externe Anleger. Wer eine Wohnung bezieht, wird Mitglied, zeichnet Genossenschaftsanteile und erhält im Gegenzug ein dauerhaftes Wohn- und Mitbestimmungsrecht.

Weil eine Genossenschaft ihre Häuser in aller Regel nicht wieder verkauft, ist Wohnraum hier langfristig gebunden und vor Spekulation geschützt. Überschüsse fließen in Instandhaltung und bezahlbare Mieten, nicht in Ausschüttungen.

Ein Teil der GIMA-Mitglieder sind solche Genossenschaften, von jungen Ein-Haus-Projekten bis zu großen Traditionsgenossenschaften.

Vertiefung: Für Wohnungsunternehmen · GIMA Berlin: Genossenschaften

Boden- und Immobilienstiftungen: Wohnraum dauerhaft binden

Stiftungen können Grund und Boden dauerhaft einer gemeinnützigen Zweckbindung unterstellen. Einmal ins Stiftungsvermögen überführt, ist eine Immobilie dem Markt praktisch entzogen, sie kann nicht mehr renditeorientiert weiterverkauft werden.

Für Eigentümer:innen ist die Schenkung oder der Verkauf an eine Stiftung auch aus steuerlicher Sicht interessant. Für Mieter:innen bedeutet es maximale Sicherheit, weil der gemeinnützige Zweck rechtlich verankert ist.

Bekannte Beispiele sind die Stiftung trias und verwandte Boden- und Immobilienstiftungen, mit deren Idee die GIMA eng verbunden ist.

Vertiefung: Stiftung trias · Gemeinwohl bauen – praktisch

Ein-Haus-Modelle: wenn eine eigene Rechtsform sinnvoll ist

Manchmal ist für ein einzelnes Haus eine eigene Rechtsform sinnvoll, etwa eine Ein-Haus-Genossenschaft oder eine Ein-Haus-GmbH. Die Bewohner:innen organisieren sich selbst und übernehmen gemeinsam Verantwortung für ihr Gebäude.

Solche Modelle geben einer Hausgemeinschaft größtmögliche Selbstbestimmung, erfordern aber auch Engagement und eine tragfähige Finanzierung. Die GIMA hilft einzuschätzen, ob ein Ein-Haus-Modell zu Ihrer Situation passt, und begleitet die Gründung.

Vertiefung: Für Hausgemeinschaften · Wohnprojekte-Portal: Rechtsformen

Das Mietshäuser Syndikat: Solidarverbund gegen den Wiederverkauf

Das Mietshäuser Syndikat ist ein solidarischer Verbund selbstorganisierter Hausprojekte, entstanden in den 1980er Jahren. Bundesweit sind auf diese Weise bereits mehrere hundert Projekte realisiert worden.

Das Besondere: Über eine durchdachte Beteiligungskonstruktion (einen sogenannten „Asset-Lock“) wird sichergestellt, dass die Häuser dem Markt dauerhaft entzogen bleiben und nicht wieder privatisiert werden können. Neue Projekte werden solidarisch von den bestehenden mitgetragen.

Vertiefung: Mietshäuser Syndikat

Kommunale Wohnungsunternehmen als Partner

Neben Genossenschaften und Stiftungen können auch kommunale Wohnungsunternehmen Häuser dauerhaft dem Spekulationsmarkt entziehen. Als Unternehmen der öffentlichen Hand sind sie dem Gemeinwohl verpflichtet und sichern bezahlbaren Wohnraum langfristig.

In vielen Städten, auch in Frankfurt, übernehmen kommunale Gesellschaften gezielt Bestandsgebäude, um soziale Durchmischung und Milieuschutz zu erhalten. Die GIMA bezieht solche Partner dort ein, wo sie die passende Lösung für ein Haus sind.

Vertiefung: GIMA Berlin: Kommunale Wohnungsunternehmen

Rechtliches & Sanierung

„Kauf bricht Miete nicht“: was beim Eigentümerwechsel mit den Mietverträgen passiert

Beim Verkauf eines Mietshauses bleiben bestehende Mietverhältnisse unangetastet. Nach § 566 BGB tritt die Käuferpartei automatisch in alle laufenden Verträge ein, im Volksmund „Kauf bricht Miete nicht“. Für Mieter:innen ändert sich zunächst nichts: Vertrag, Miethöhe, Kündigungsschutz und Kaution gelten unverändert weiter, es wechselt lediglich die Vermieterseite.

Genau hier setzt die GIMA an: Wer an einen renditegetriebenen Investor verkauft, kann kaum steuern, was danach mit den Mietparteien geschieht, etwa durch Modernisierungsumlagen oder Eigenbedarfskündigungen. Vermitteln wir dagegen an ein gemeinwohlorientiertes Unternehmen, ist der Erhalt bezahlbarer Mieten Teil des Selbstverständnisses der Käuferseite.

Vertiefung: Deutscher Mieterbund · GIMA Berlin: Mietrecht

Vorkaufsrecht: kommunales Vorkaufsrecht & Mietervorkaufsrecht

In bestimmten Gebieten, etwa in sozialen Erhaltungssatzungsgebieten („Milieuschutz“), hat die Kommune ein Vorkaufsrecht: Sie kann beim Verkauf eines Hauses zu den vereinbarten Konditionen selbst eintreten oder das Recht zugunsten eines gemeinwohlorientierten Dritten ausüben.

Daneben gibt es das Mietervorkaufsrecht, etwa bei der Umwandlung in Wohnungseigentum. Diese Instrumente sind wichtige Hebel gegen Verdrängung, ihre Anwendung ist jedoch an enge rechtliche Voraussetzungen geknüpft.

Vertiefung: GIMA Berlin: Vorkaufsrecht

Gebäude-Energie-Gesetz (GEG) & energetische Sanierung

Der Gebäudesektor verursacht einen erheblichen Teil der Treibhausgas-Emissionen. Das Gebäude-Energie-Gesetz (GEG) macht daher Vorgaben zu Heizung, Dämmung und dem Einsatz erneuerbarer Energien, Anforderungen, die beim Kauf eines Bestandshauses von Anfang an mitgedacht werden müssen.

Für gemeinwohlorientierte Käufer ist energetische Sanierung kein reiner Kostenfaktor, sondern Teil der Verantwortung: Sie senkt langfristig die Nebenkosten der Mieter:innen und macht das Gebäude zukunftsfähig. Entscheidend ist, die Sanierung sozialverträglich zu gestalten, ohne Verdrängung durch überzogene Modernisierungsumlagen.

Für die Finanzierung stehen Förderprogramme von KfW und BAFA bereit.

Vertiefung: KfW: Förderung Sanierung · Gemeinwohl bauen – praktisch

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